Gyakorló ügyvédként számtalanszor találkozom olyan helyzetekkel ingatlan adásvételi szerződések megkötése előtt, amelyek kellemetlenségeket, kockázatok jelentenek rendszerint a vevői oldalon állóknak. Ebben a cikkben ezeket a tipikus problémás helyzeteket ismeretem.

Ezek a problémák jellemzően a korai elköteleződés és az ingatlannal kapcsolatos jogi kérdések tisztázásának hiányából fakad. Amikor a vevő megtalálja az áhított ingatlant, akkor jellemzően abban az helyzetben találja magát, hogy nem szeretné, hogy az eladó másnak adja el, így akár az eladó, akár a résztvevő ingatlanügynök nyomására hajlamos valamilyen összeget foglaló, vagy előleg, vagy ajánlati biztosíték címen kifizetni és vállalni, hogy meghatározott időn belül (pl. jellemzően 1 héten belül végleges szerződést köt). Ez több problémával is járhat.

  • Az ingatlan jogi helyzetével kapcsolatos tájékozatlanság: Célszerű minden esetben az ingatlan tulajdoni lapját ellenőrizni az ajánlatétel előtt, ennek értelmezésében, ellenőrzésében a választott ügyvéd naprakész információkkal tud szolgálni.

Gyakran találkozunk olyan helyzettel, hogy az Eladó jóhiszeműen úgy gondolja, hogy tehermentes az ingatlana, de a tulajdoni lap ellenőrzésekor derül ki, hogy van olyan teher az ingatlanon, amelyről az eladó sem tudott. Ez szintén problémát okozhat akkor, ha a vevő már elköteleződött az ingaltan megvásárlása mellett és ezt követően derül fény az ingatlant különböző terheire.

  • Társasházi alapító okirat, szervezeti és működési szabályzat: Amennyiben társasházban lévő ingatlant kíván megvásárolni a vevő, abban az esetben mindig figyelünk arra, hogy ellenőrizzük ezen dokumentumokat a szerződéskötést megelőzően. Volt olyan eset, amelynek során az adott társasház korlátozta a lakások „Airbnb” hasznosítását, illetve volt olyan eset is, amelynél a kutyatartás volt tiltott az adott társasházban. Ugyancsak az esetlegesen fennálló elővásárlási jogok kapcsán nyújthatnak tájékoztatást ezen dokumentumok.

  • Bankkal való előzetes egyeztetés hiánya: Amennyiben a vevő hitelből szeretné finanszírozni a vételárat, és a választott banknál még nem mérte fel a hitelképességét, vagy éppen még bankot sem választott és úgy tesz ajánlatot, az különböző kellemetlenségekhez vezethet.

Ez egyrészről kockázat, mivel, ha nem hitelképes a vevő, vagy az adott ingatlan tekintetében a bank nem ad, akkorra hitelt, mint amelyet a vevő elképzelt, akkor könnyen kerülhet olyan helyzetbe a vevő, hogy mégsem tudja megvásárolni az ingatlant és ez esetben elveszítheti az átadott összeget.

A másik probléma ilyen esetben, ha ugyan hitelképes a vevő, de nem választja ki a hitelt folyósító bankot a szerződéskötésig. Az adásvételi szerződésben meg kell jelölni, hogy mely bank folyósítja a kölcsönt, és adott bank adásvételi szerződésekre előírt kondíciót kell szerepeltetnie az ügyvédnek a szerződésben. Így tehát ha nincs meg a választott bank, akkor vagy csúszik a szerződés, vagy a felek megkötik a szerződést, de borítékolható a további szerződésmódosítás szükségessége, amely többlet költségek okoz majd a Vevőnek.

  • Ingatlanban található ingóságok sorsa: Gyakran előfordul, hogy az eladó és a vevő ugyan megállapodnak a vételárról, de az ingatlanban található ingóságok tekintetében mások voltak az elképzelések arról, hogy minek kellene maradnia, illetve mit szállíthatna / kellene elszállítani az eladónak.

  • Az egyes feltételekben való megállapodás elmaradása: Előfordul az is, hogy egy adásvételi szerződés azért hiúsul meg, mert a felek az egyes részletkérdésekről nem tudnak megállapodni (pl. fizetési határidő, foglaló, vagy előleg alkalmazása, szerződésszegése esetén a szankciók mértéke). Egy kellően pontos ajánlat tartalmaz olyan fontos kérdéseket, amelyeket, ha már az ajánlatban szerepelnek, remélhetően már nem lehetnek vita tárgyai az adásvételi szerződés megkötésekor.

Összefoglalva, ingatlanadásvételi szerződés kapcsán az ajánlatadás előtt érdemes ügyvéddel egyeztetnie annak érdekében, hogy a választott ingatlant érintő fenti jogi kérdések mind ismertek legyenek az Ön számára. Ezek olyan információk, amelyek abban segítik, hogy megalapozott döntést tudjon hozni az ingatlan megvásárlásával és a megajánlott vételárral kapcsolatban.

Amennyiben kérdése van ajánlattétellel, vagy ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatban, forduljon bizalommal ügyvédi irodánkhoz!

Jelen cikk csupán tájékoztató jellegű, nem tér ki a vonatkozó szabályozás minden aspektusára, célja pusztán a figyelem felhívása, továbbá nem minősül egyedi ügyben adott konkrét jogi tanácsnak, így tartalmáért felelősséget nem vállalunk.